Malheureusement, il arrive un moment dans la vie où l'on perd un être cher. Dans ces moments difficiles, les engagements s'accumulent et, en raison de notre état émotionnel, nous n'avons pas envie de nous en occuper. C'est pourquoi il est conseillé de se préparer afin de disposer des connaissances et des outils nécessaires pour prendre des décisions.
L'une des erreurs les plus fréquentes lors de la déclaration de succession chez le notaire, lorsqu'il y a un bien immobilier dans le patrimoine, est de déclarer la valeur fiscale minimale, qui correspond à la valeur de référence que l'on peut obtenir sur le site web du Cadastre avec un certificat numérique. Toutefois, si vous souhaitez vendre le bien pour partager la succession, il peut s'agir d'une erreur de calcul.
L'impôt sur le bénéfice immobilier est calculé comme suit : Du prix de vente brut, on déduit les frais de commercialisation et les frais indispensables à la vente. Il s'agit des honoraires de l'agent immobilier, du certificat d'occupation, du certificat d'efficacité énergétique et de la taxe communale sur les plus-values. Du prix de vente net, on déduit le prix d'achat total, composé du prix d'achat, des taxes, des frais de notaire, d'enregistrement et d'agence.
Exemple :
Prix de vente : 500'000 €
Frais d'agence : 30'000 €
Certificat d'occupation : 150 €
CEE : 150 €
Plus-value communale : 1'200 €
Prix de vente net : 468'500 €
Prix d'achat: 250'000 €
Taxes: 25'000 €
Notaire: 1'000 €
Registre foncier: 300 €
Gestoría: 200 €
Prix d'achat total: 276'500 €
Bénéfice imposable : 192'000 € (468'500 € - 276'500 €)
Il est à noter qu'en fonction de la situation et de l'âge du contribuable, il peut y avoir des réductions d'impôt sur le bénéfice imposable. Mais dans ce cas, calculons le montant normal qui serait de 192'000 € pour un seul contribuable.
Les premiers 6'000 € à 19% 1'140 €
de 6'001 à 50'000 € à 21% 9'240 €
de 50'001 à 192'000 € à 23% 32'660 €
Total: 43'040 €
A partir de 200'000 € de bénéfice, le taux d'imposition est de 26%.
Imaginons le cas pratique suivant :
Trois frères reçoivent de leur père décédé une maison sur la Costa Brava. Comme chacun d'entre eux a des besoins de liquidités différents, ils décident de mettre la maison en vente une fois l'héritage signé chez le notaire. Pour connaître la valeur marchande de la maison, ils font appel à un agent de la région qui établit une estimation au prix de 450 000 €.
Dans le premier cas, les frères décident de déclarer la valeur minimale admise par les autorités fiscales, à savoir la valeur cadastrale de référence, en l'occurrence un montant de 180 000 €, qui sera considéré comme la valeur de la dernière transmission avant la future vente.
Comme il y a trois frères, chacun a droit en Catalogne à un montant de 100 000 euros exonéré de droits de succession, de sorte qu'ils ne paient pas de droits de succession. Mais au moment de la vente, s'ils atteignent l'objectif de 450 000 euros, soit 150 000 euros par frère, les autorités fiscales considéreront que la plus-value immobilière correspond à la différence entre le dernier transfert et la vente, soit 90 000 euros pour chacun d'entre eux, ce qui représente 19 580 euros pour chacun.
Voyons maintenant ce qu'ils auraient payé s'ils avaient déclaré 450 000 euros, la valeur marchande de la maison, au moment de la succession.
Ayant droit à une réduction pour parenté de 100 000 €, la base imposable pour chacun d'eux aurait été de 50 000 €, ce qui correspond à la première tranche d'imposition, à 7 %, soit un impôt global de 3 500 €. Comme ils font partie du groupe II, ils ont droit à un crédit d'impôt de 60 % jusqu'à 100 000, ce qui leur aurait laissé une dette fiscale de 1 400 € chacun.
Attention ! Cela vaut pour les descendants directs et les conjoints. La situation est totalement différente pour les membres des groupes de parenté 3 et 4 qui ne bénéficient d'aucune réduction et sont imposés à un taux beaucoup plus élevé. Dans ce cas, il peut être plus avantageux de déclarer la valeur fiscale minimale au moment de l'acte de succession.
Par conséquent, avant de vous rendre chez le notaire, nous vous recommandons de réfléchir à la vente de votre bien et de consulter un spécialiste.